Jak rozliczyć dochód z wynajmu nieruchomości w Danii 2026 – VSO i B-skat

Zarabianie na najmie to przychód, od którego nie jest automatycznie potrącany podatek u źródła (tak jak A-skat z pensji). Oznacza to, że jako wynajmujący jesteś odpowiedzialny za samodzielne wyliczenie i wpłacenie podatku (B-skat). W 2026 roku zaniedbanie tego obowiązku kończy się bolesną dopłatą w marcu kolejnego roku (Restskat) wraz z odsetkami.

Na portalu podatkiwdanii.dk krok po kroku wyjaśniamy, jak okiełznać ten proces.

Krok 1: Forskudsopgørelse (Budżet podatkowy)

Już w listopadzie poprzedniego roku (lub w momencie rozpoczęcia najmu) musisz zalogować się do TastSelv i edytować swoją prognozę podatkową (Forskudsopgørelse). W odpowiednich rubrykach wpisujesz:

• Przewidywany przychód z najmu (lejeindtægt).
• Przewidywane koszty (odsetki, podatki gruntowe, ubezpieczenie).

System SKAT przeliczy Twój dochód i wygeneruje girokarte (B-skat rater) – zazwyczaj 10 rat w roku, które musisz opłacać przelewem. Dzięki temu unikasz dużej jednorazowej dopłaty.

Krok 2: Wybór metody księgowej – dlaczego VSO?

Dla inwestorów posiadających nieruchomości na kredyt, Virksomhedsordningen (VSO) to w 2026 roku „święty graal”. Mechanizm ten pozwala przenieść dochody z najmu do sfery „firmowej” (nawet bez zakładania spółki ApS). Zalety VSO:

• Pełne odliczenie odsetek: Odsetki od kredytu hipotecznego pomniejszają bezpośrednio dochód z najmu, a nie tylko wartość podatkową (jak w modelu prywatnym). Przy wysokich stopach procentowych w 2026 roku to oszczędność rzędu tysięcy koron.
• Akumulacja zysków: Możesz zostawić zysk w „firmie”, płacąc tylko 22% podatku tymczasowego. Wypłacasz go sobie prywatnie dopiero wtedy, gdy np. przestaniesz pracować na etacie i wpadniesz w niższy próg podatkowy.

Wadą VSO jest konieczność prowadzenia oddzielnego konta bankowego i pełnej księgowości. Nie zrobisz tego „na serwetce”. Wymaga to pomocy księgowego. Eksperci z AJ Økonomi Og Regnskab specjalizują się w prowadzeniu ksiąg dla VSO, zapewniając zgodność z wymogami SKAT i maksymalizację odliczeń.