Podatek od wynajmu nieruchomości w Danii 2026 – krótki i długi termin

Posted by

02/10/2026

On 02/10/2026

Inwestowanie w „cegły” to wciąż ulubiona forma lokowania kapitału przez Polaków w Danii. Jednak w 2026 roku zasady opodatkowania dochodów z najmu (Udlejning af bolig) różnią się drastycznie w zależności od tego, czy wynajmujesz turystom na weekendy, czy rodzinie na lata. Wybór modelu biznesowego ma kluczowy wpływ na Twoje roczne zeznanie podatkowe.

Na portalu podatkiwdanii.dk analizujemy dwa główne schematy, które dominują na rynku w tym roku.

Najem krótkoterminowy (Airbnb, Booking)

Dania mocno uregulowała rynek najmu wakacyjnego (Sommerhusudlejning). Jeśli wynajmujesz swój dom wakacyjny lub pokój w swoim domu:

Wysoka kwota wolna (Bundfradrag): Jeśli korzystasz z pośrednika, który raportuje dochód do SKAT (np. Novasol, Airbnb), w 2026 roku przysługuje Ci wysoka kwota wolna od podatku – ok. 46 100 DKK rocznie (dla domków letniskowych). Dopiero nadwyżka jest opodatkowana.
Wynajem prywatny: Jeśli wynajmujesz „na własną rękę” (bez pośrednika raportującego), kwota wolna jest drastycznie niższa (ok. 12 700 DKK). Rząd w ten sposób wymusza transparentność.
Opodatkowanie nadwyżki: Od kwoty powyżej limitu, 60% jest dochodem do opodatkowania, a 40% jest uznawane za koszty ryczałtowe (media, zużycie). Od tych 60% płacisz podatek kapitałowy (Kapitalindkomst).

Najem długoterminowy (Cały rok)

Tutaj wchodzisz w buty profesjonalnego landlorda (Boligudlejning). Możesz wybrać jeden z trzech modeli opodatkowania:

Schemat standardowy (Almindelig ordning): Przychód minus faktyczne koszty (odsetki od kredytu, remonty, podatki gruntowe). Płacisz podatek od czystego zysku. Wymaga prowadzenia pełnej księgowości.
Schemat uproszczony (Virksomhedsordningen – VSO): Najbardziej korzystny podatkowo dla osób z wysokim progiem podatkowym (Topskat). Pozwala odliczyć 100% odsetek od kredytu od dochodu osobistego i „parkować” zyski w firmie przy niskim opodatkowaniu (22%), wypłacając je w latach chudszych.
Ryczałt (Bundfradrag): Dostępny tylko przy wynajmie części własnego domu (np. pokoju studentowi). Do pewnego limitu dochód jest zwolniony.

W 2026 roku SKAT kontroluje „fikcyjny najem”, gdzie właściciel wynajmuje mieszkanie własnej spółce lub dzieciom poniżej cen rynkowych. Pamiętaj: w relacjach z rodziną czynsz musi odpowiadać stawkom rynkowym (Markedsleje). W przeciwnym razie zostaniesz opodatkowany od czynszu, którego nie otrzymałeś. Zespół AJ Økonomi Og Regnskab pomaga ustalić bezpieczny poziom czynszu i wybrać optymalny model rozliczenia (VSO vs Kapitalindkomst).