Podatek od sprzedaży nieruchomości w Danii 2026 – Parcelhusreglen
W Polsce przyzwyczailiśmy się, że po 5 latach sprzedaż nieruchomości jest wolna od podatku. W Danii zasady są zupełnie inne i opierają się na funkcji nieruchomości, a nie tylko na czasie posiadania. W 2026 roku, przy rosnących cenach domów, podatek od zysku ze sprzedaży (Ejendomsavancebeskatning) może pożreć znaczną część Twojej inwestycji, jeśli nie spełnisz warunków zwolnienia.
W podatkiwdanii.dk obalamy mity. Często słyszymy: „Meldowałem się tam na tydzień, więc nie zapłacę podatku”. To prosta droga do kłopotów.
Złota zasada: Parcelhusreglen
Zysk ze sprzedaży nieruchomości jest całkowicie zwolniony z podatku, jeśli spełnione są ŁĄCZNIE trzy warunki:
- Typ nieruchomości: Jest to dom jednorodzinny (parcelhus), szeregowiec (rækkehus) lub mieszkanie własnościowe (ejerlejlighed).
- Faktyczne zamieszkiwanie: Właściciel lub jego rodzina faktycznie zamieszkiwali w tej nieruchomości w okresie posiadania.
- Wielkość działki: Działka ma poniżej 1400 m² (istnieją wyjątki, jeśli działki nie da się podzielić).
Kluczowe słowo to „faktycznie”. SKAT w 2026 roku sprawdza zużycie prądu i wody. Jeśli byłeś tam zameldowany, ale liczniki stały w miejscu, a Ty mieszkałeś u partnera – zwolnienie przepada. Jeśli wynajmowałeś mieszkanie przez 10 lat i nigdy w nim nie mieszkałeś – płacisz podatek od różnicy ceny sprzedaży i zakupu (jako Kapitalindkomst, nawet ok. 42%).
Sprzedaż działek i projektów deweloperskich
Jeśli kupiłeś działkę, wybudowałeś dom i sprzedajesz go od razu z zyskiem, SKAT może uznać to za działalność gospodarczą (Næring), nawet jeśli zrobiłeś to prywatnie. Wtedy podatek jest jeszcze wyższy (podatek dochodowy + AM-bidrag). Granica między „zarządzaniem majątkiem prywatnym” a „działalnością gospodarczą” jest płynna. Jeśli sprzedajesz trzeci dom w ciągu 5 lat, jesteś na celowniku.
Przed podpisaniem aktu notarialnego warto skonsultować się z AJ Økonomi Og Regnskab. Czasem zamieszkanie w nieruchomości przez kilka miesięcy przed sprzedażą (rzeczywiste przeniesienie centrum życiowego) pozwala legalnie zaoszczędzić setki tysięcy koron podatku.