Podatek w Danii 2026 od nieruchomości firmowych – co się zmieniło?

Rynek nieruchomości w Danii przeszedł w latach 2024-2025 rewolucję podatkową związaną z nowym systemem wycen (Nye ejendomsvurderinger). W 2026 roku system ten jest już w pełni operacyjny, a właściciele nieruchomości komercyjnych (Erhvervsejendomme) otrzymują rachunki podatkowe oparte na nowych, często znacznie wyższych wartościach rynkowych gruntów i budynków.

Na portalu podatkiwdanii.dk wyjaśniamy, jak nie przepłacić za mury, w których prowadzisz biznes.

Dwa filary podatku od nieruchomości

1. Grundskyld (Podatek gruntowy): Płacony do gminy od wartości samej ziemi. W 2026 roku stawki promilowe (Grundskyldspromille) zostały obniżone w wielu gminach, aby zrekompensować wzrost wycen gruntów, ale efekt końcowy zależy od lokalizacji. Dla firm jest to w pełni odliczalny koszt operacyjny.

2. Dækningsafgift (Podatek od budynków komercyjnych): Specyficzny podatek nakładany przez niektóre gminy (np. Kopenhaga) na nieruchomości biznesowe (biura, magazyny). Jest to dodatkowe obciążenie, którego nie ma przy domach prywatnych. Warto sprawdzić, czy Twoja gmina go pobiera, planując lokalizację magazynu.

Mechanizm zamrożenia (Indefrysningsordning)

Aby uniknąć szoku cenowego, rząd wprowadził mechanizm, w którym wzrost podatku jest „zamrażany” jako pożyczka (dla osób prywatnych) lub rozkładany w czasie. Dla firm w 2026 roku kluczowe jest sprawdzanie skrzyneczki e-Boks, gdzie przychodzą decyzje z Vurderingsstyrelsen. Masz prawo odwołać się od wyceny, jeśli uważasz, że urzędnik „z kosmosu” wycenił Twój magazyn na przedmieściach jak apartamentowiec.

Nieruchomość w spółce a użytek prywatny

Uwaga na pułapkę! Jeśli Twoja spółka kupiła dom (Sommerhus lub willę), a Ty jako prezes masz do niego dostęp (nawet jeśli z niego nie korzystasz!), podlegasz opodatkowaniu „Fri bolig” (darmowe mieszkanie). Podatek ten jest drakoński. W 2026 roku SKAT wygrywa większość spraw w sądach. Nieruchomość w spółce powinna służyć wyłącznie celom biznesowym (biuro, wynajem osobom trzecim), a wszelkie powiązania z sferą prywatną udziałowca muszą być rozliczane na zasadach rynkowych.

Zarządzanie majątkiem trwałym w 2026 roku wymaga precyzji. Eksperci z AJ Økonomi Og Regnskab pomagają zweryfikować poprawność naliczeń podatku od nieruchomości (Ejendomsskattebillet) i doradzają, jak bezpiecznie inwestować nadwyżki finansowe spółki w rynek Real Estate.