Wynajem nieruchomości w Danii to popularny sposób na generowanie dodatkowego dochodu. Jednak każdy, kto decyduje się na wynajem pokoju, mieszkania czy domu, musi pamiętać o obowiązkach podatkowych. Duński urząd skarbowy (SKAT) precyzyjnie reguluje, jak należy rozliczać takie przychody.
Nieznajomość przepisów lub próba ich ominięcia może prowadzić do poważnych konsekwencji, w tym do naliczenia zaległego podatku wraz z wysokimi odsetkami i karami. Zrozumienie zasad opodatkowania najmu jest kluczowe, aby czerpać zyski w sposób legalny i bezpieczny. W tym artykule wyjaśnimy, jak działa podatek od wynajmu mieszkania w Danii, jakie metody rozliczenia można wybrać i o jakich odliczeniach warto pamiętać, aby zoptymalizować swoje zobowiązania wobec fiskusa.
Jak opodatkowany jest przychód z najmu?
Przychody z wynajmu nieruchomości w Danii są generalnie traktowane jako dochód osobisty (personlig indkomst) lub, w niektórych przypadkach, jako dochód kapitałowy (kapitalindkomst). Sposób opodatkowania zależy od tego, czy wynajmujesz część swojej nieruchomości, w której sam mieszkasz, czy całe mieszkanie lub dom, który jest wyłącznie inwestycją. W przypadku wynajmu pokoju we własnym domu można skorzystać z bardzo korzystnych zasad odliczeń. Jeśli natomiast wynajmujesz całą nieruchomość przez cały rok, zasady są inne i często bardziej skomplikowane. Wszystkie przychody z najmu muszą być zadeklarowane w rocznym zeznaniu podatkowym (årsopgørelse). Niezależnie od wybranej metody, kluczowe jest prowadzenie dokładnej ewidencji przychodów i kosztów. W razie wątpliwości, jak prawidłowo zakwalifikować swój dochód, warto skonsultować się z ekspertami z AJ Økonomi Og Regnskab.
Dwie metody rozliczenia najmu
Dla właścicieli wynajmujących nieruchomości, SKAT przewiduje dwie główne metody rozliczenia, które pozwalają na obniżenie podstawy opodatkowania. Wybór odpowiedniej metody zależy od skali najmu i wysokości ponoszonych kosztów. Fachowe porady na ten temat można znaleźć na portalu podatkiwdanii.dk.
-
Metoda ryczałtowa (Bundfradrag): Ta metoda jest najprostsza i najczęściej wybierana przez osoby wynajmujące część swojego mieszkania lub domu, w którym sami mieszkają. Pozwala na odliczenie stałej, rocznej kwoty wolnej od podatku (bundfradrag). W 2024 roku wynosi ona 1,33% wartości nieruchomości, ale nie mniej niż 24 000 DKK. Jeśli Twój roczny przychód z najmu nie przekracza tej kwoty, jest on całkowicie wolny od podatku. Opodatkowaniu podlega tylko nadwyżka.
-
Metoda księgowa (Regnskabsmæssigt fradrag): Alternatywnie, można zrezygnować z ryczałtu i odliczać faktycznie poniesione koszty związane z wynajmem. Do takich kosztów zalicza się m.in. podatek od nieruchomości (ejendomsskat), koszty utrzymania, ubezpieczenia, a także amortyzację. Ta metoda jest bardziej skomplikowana i wymaga prowadzenia szczegółowej księgowości, ale może być korzystniejsza przy wyższych kosztach operacyjnych. Jest to standardowa metoda przy wynajmie całych nieruchomości inwestycyjnych.
Obowiązki sprawozdawcze i praktyczne porady
Bez względu na wybraną metodę, masz obowiązek zgłosić swoje dochody z najmu do SKAT. Można to zrobić, aktualizując swoją kartę podatkową (forskudsopgørelse) w trakcie roku, aby uniknąć niedopłaty podatku na koniec roku, lub rozliczając wszystko w rocznym zeznaniu (årsopgørelse). Pamiętaj, aby zachować wszystkie dokumenty – umowę najmu, potwierdzenia przelewów od najemców oraz faktury za poniesione koszty. To Twoja podstawa do ewentualnej kontroli ze strony urzędu. Prawidłowe rozliczenie podatku od wynajmu mieszkania w Danii może wydawać się skomplikowane, dlatego wielu właścicieli decyduje się na profesjonalne wsparcie. Zespół AJ Økonomi Og Regnskab oferuje kompleksową pomoc w tym zakresie, od wyboru najkorzystniejszej metody opodatkowania po przygotowanie i złożenie deklaracji. Dzięki temu masz pewność, że Twoje rozliczenia są poprawne, a podatki zoptymalizowane. Warto również regularnie odwiedzać portal podatkiwdanii.dk, który jest skarbnicą wiedzy na temat duńskich finansów.
