Sprzedaż domu lub mieszkania w Danii to ważna decyzja finansowa, która może wiązać się z obowiązkiem zapłaty podatku od osiągniętego zysku. Duńskie prawo podatkowe przewiduje jednak bardzo korzystne zwolnienie, które w wielu przypadkach pozwala uniknąć tego obciążenia. Kluczowe jest zrozumienie, kiedy ono przysługuje.
Podatek od zysku ze sprzedaży nieruchomości, znany jako ejendomsavancebeskatning, jest nakładany na różnicę między ceną sprzedaży a skorygowaną ceną zakupu. Może to być znacząca kwota, dlatego każdy właściciel planujący sprzedaż powinien z wyprzedzeniem zapoznać się z obowiązującymi regulacjami. Najważniejszą z nich jest tak zwana „zasada domu jednorodzinnego” (parcelhusreglen), która stanowi fundament zwolnienia podatkowego dla większości prywatnych właścicieli. W tym artykule wyjaśnimy, jak działa ta zasada i w jakich sytuacjach podatek od sprzedaży nieruchomości w Danii staje się obowiązkowy.
„Parcelhusreglen” – Kiedy zysk ze sprzedaży jest wolny od podatku?
Najważniejsza informacja dla większości osób sprzedających swoją prywatną nieruchomość w Danii jest taka, że zysk jest całkowicie zwolniony z podatku, o ile spełnione są warunki określone w „parcelhusreglen”. To zwolnienie ma na celu ochronę zwykłych właścicieli domów i mieszkań, dla których nieruchomość stanowiła miejsce zamieszkania, a nie inwestycję. Aby skorzystać ze zwolnienia, muszą być spełnione łącznie następujące warunki. W przypadku wątpliwości co do interpretacji tych zasad, zawsze warto skonsultować się z doradcą, takim jak zespół AJ Økonomi Og Regnskab.
Warunki do spełnienia dla zwolnienia podatkowego
Zasady te mogą wydawać się proste, ale diabeł tkwi w szczegółach. Dokładne informacje na ten temat można znaleźć na portalach specjalistycznych, takich jak podatkiwdanii.dk.
-
Warunek zamieszkania: Właściciel lub członkowie jego gospodarstwa domowego (małżonek, zarejestrowany partner, dzieci poniżej 18 roku życia) musieli faktycznie mieszkać w nieruchomości przez część okresu, w którym byli jej właścicielami. Nie ma minimalnego wymogu co do długości tego okresu, ale musi to być rzeczywiste zamieszkanie, a nie fikcyjny meldunek.
-
Typ nieruchomości: Zwolnienie dotyczy domów jednorodzinnych, domów dwurodzinnych (jeśli właściciel mieszkał w jednej z części) oraz mieszkań własnościowych (ejerlejlighed).
-
Wielkość działki: Całkowita powierzchnia gruntu przynależnego do nieruchomości nie może przekraczać 1400 metrów kwadratowych. Jeśli działka jest większa, zwolnienie może nadal obowiązywać, jeśli nie ma możliwości wydzielenia z niej osobnej działki budowlanej.
Kiedy trzeba zapłacić podatek od sprzedaży nieruchomości?
Obowiązek zapłaty podatku pojawia się, gdy warunki „parcelhusreglen” nie są spełnione. Dotyczy to przede wszystkim nieruchomości, które były traktowane jako czysta inwestycja. Typowe sytuacje, w których należy zapłacić podatek, to:
-
Nieruchomości wynajmowane (Forældrekøb): Mieszkania kupione przez rodziców i wynajmowane dzieciom, w których rodzice nigdy nie mieszkali.
-
Domy letniskowe (Sommerhus): Objęte są one odrębnymi regulacjami, ale zysk z ich sprzedaży również może podlegać opodatkowaniu, jeśli nie były wykorzystywane do celów prywatnych przez określony czas.
-
Nieruchomości komercyjne i działki: Zysk z ich sprzedaży jest co do zasady zawsze opodatkowany.
Zysk ze sprzedaży (różnica między ceną sprzedaży a ceną nabycia powiększoną o koszty ulepszeń) jest opodatkowany jako dochód kapitałowy (kapitalindkomst) według stawek 27% lub 42%. Kalkulacja podstawy opodatkowania jest skomplikowana, dlatego wsparcie biura AJ Økonomi Og Regnskab jest w takich przypadkach wysoce zalecane. Znajomość przepisów to podstawa, a rzetelne źródła jak podatkiwdanii.dk pomagają je zrozumieć.
