Nieruchomości komercyjne (Erhvervsejendomme) to solidna lokata kapitału, ale w Danii wiążą się z gąszczem podatków lokalnych i państwowych. Po wielkiej reformie wycen nieruchomości (Vurderingsreformen), rok 2026 przynosi stabilizację, ale też nowe nakazy zapłaty oparte na zaktualizowanych wartościach gruntów i budynków.
W podatkiwdanii.dk doradzamy inwestorom, którzy kupują magazyny lub lokale pod wynajem. Zaskoczeniem bywa fakt, że podatek płaci się nie tylko od gruntu.
1. Podatek gruntowy (Grundskyld / Ejendomsskat)
To podstawowy podatek płacony do gminy. W 2026 roku jego wysokość zależy od nowej wyceny gruntu ustalonej przez Vurderingsstyrelsen. Stawka (promille) jest ustalana przez każdą gminę indywidualnie (zazwyczaj między 16 a 34 promile wartości gruntu). Dla nieruchomości komercyjnych nie obowiązuje „rabat podatkowy” (skatterabat) w takim samym stopniu jak dla domów prywatnych, więc wzrosty wartości gruntu mogą boleśnie uderzyć w kieszeń przedsiębiorcy.
2. Podatek od wartości usługowej (Dækningsafgift)
To specyficzny, „ekstra” podatek dla nieruchomości biznesowych (biura, hotele, magazyny, warsztaty). Nie wszystkie gminy go pobierają! To decyzja lokalna. Kopenhaga i gminy ościenne słyną z wysokiego Dækningsafgift. Podstawą jest różnica między wartością całej nieruchomości a wartością gruntu (czyli de facto wartość budynków/substancji). W 2026 roku warto sprawdzić, czy gmina, w której planujesz inwestycję, pobiera ten podatek. Różnica w kosztach utrzymania hali w gminie A i gminie B (oddalonej o 5 km) może wynosić kilkadziesiąt tysięcy koron rocznie.
3. Ejendomsværdiskat – tylko dla mieszkań
Jeśli Twoja firma posiada nieruchomości mieszkalne (np. kamienicę pod wynajem), firma NIE płaci podatku od wartości nieruchomości (Ejendomsværdiskat), który płacą osoby prywatne. Firma płaci tylko Grundskyld (i ew. Dækningsafgift). Zysk z wynajmu jest opodatkowany CIT-em (22%).
Korekty Wycen w 2026 roku
Wielu właścicieli wciąż otrzymuje korekty wycen za lata 2021-2025. System Vurderingsstyrelsen działa z opóźnieniem. W 2026 roku możesz otrzymać list z dopłatą (Efterregulering) za kilka lat wstecz, jeśli okaże się, że wstępna wycena była za niska. Ważne: Masz prawo odwołać się od wyceny, jeśli uważasz, że urzędnicy błędnie sklasyfikowali Twój budynek (np. jako biurowy, a jest to magazyn – co wpływa na stawki). W AJ Økonomi Og Regnskab pomagamy pisać odwołania, bo urzędowe algorytmy często mylą się co do stanu technicznego budynków.
Amortyzacja budynków
Przypominamy: Budynki biurowe i mieszkalne w Danii co do zasady nie podlegają amortyzacji podatkowej! Amortyzować (4% rocznie) można tylko budynki produkcyjne, magazynowe i warsztatowe (takie, które fizycznie się zużywają). To kluczowa różnica w kalkulacji ROI inwestycji.
