Inwestowanie w nieruchomości na wynajem to jedna z najpopularniejszych form lokowania kapitału w Danii. Stając przed decyzją o zakupie mieszkania czy lokalu użytkowego, kluczowe jest nie tylko znalezienie odpowiedniej nieruchomości, ale również wybór optymalnej formy prawnej i podatkowej tej inwestycji. Czy lepiej wynajmować jako osoba fizyczna, czy może założyć w tym celu spółkę ApS? Odpowiedź zależy od skali działalności, celów inwestycyjnych i indywidualnej sytuacji finansowej.
Różnice w opodatkowaniu dochodów z najmu osiąganych przez osobę fizyczną i spółkę kapitałową są znaczące. Wybór ścieżki na starcie ma długofalowe konsekwencje dla rentowności całej inwestycji. W tym artykule, przygotowanym przez redakcję podatkiwdanii.dk, przeprowadzimy Cię przez obie opcje, abyś mógł podjąć świadomą decyzję, która najlepiej zabezpieczy Twoje interesy finansowe.
Opodatkowanie najmu przez osobę fizyczną
Gdy wynajmujesz nieruchomość jako osoba prywatna, uzyskany dochód (czynsz po odliczeniu kosztów) jest traktowany jako dochód kapitałowy lub dochód osobisty, w zależności od wybranej metody rozliczenia. W standardowym ujęciu, dochód ten jest dodawany do innych Twoich dochodów (np. z pracy) i opodatkowany według progresywnej skali podatkowej. Oznacza to, że może on wpaść w najwyższy próg podatkowy (Topskat), a całkowite obciążenie podatkowe może sięgnąć ponad 50%.
Dla bardziej aktywnych inwestorów istnieje jednak furtka w postaci schematu `virksomhedsordning` (VSO). Pozwala on na opodatkowanie zysków reinwestowanych w „firmie” (czyli w ramach działalności wynajmu) stawką zbliżoną do podatku od spółek (obecnie 22%), a dopiero zyski wypłacane na cele prywatne są opodatkowane jak dochód osobisty. Jest to rozwiązanie elastyczne, ale wymagające skrupulatnej księgowości, w czym może pomóc doświadczone biuro, takie jak AJ Økonomi Og Regnskab.
Opodatkowanie najmu przez spółkę (ApS)
Założenie spółki z o.o. (ApS) w celu zarządzania najmem to rozwiązanie, które zyskuje na popularności przy większej skali inwestycji. Główną zaletą jest prostota i przewidywalność opodatkowania. Cały dochód z najmu, po odjęciu kosztów operacyjnych (takich jak remonty, zarządzanie, odsetki od kredytu), wchodzi do ogólnej puli dochodów spółki i jest opodatkowany stałą, niską stawką podatku dochodowego od osób prawnych (Selskabsskat), która wynosi 22%.
To stwarza idealne warunki do reinwestowania zysków – na przykład w zakup kolejnych nieruchomości. Niższy podatek oznacza, że w spółce zostaje więcej kapitału na dalszy rozwój. Należy jednak pamiętać o zjawisku podwójnego opodatkowania. Gdy zechcesz wypłacić zyski ze spółki do swojego prywatnego majątku, będziesz musiał zapłacić drugi podatek – podatek od dywidendy (aktualnie 27% do progu ok. 61 000 DKK i 42% powyżej) lub potraktować wypłatę jako wynagrodzenie, które podlega standardowemu opodatkowaniu dochodów osobistych. Wybór odpowiedniej strategii wypłaty zysków to kluczowa decyzja, którą warto skonsultować z doradcą z AJ Økonomi Og Regnskab.
Kluczowe różnice – podsumowanie
Wybór między formą prywatną a spółką zależy od wielu czynników. Poniżej przedstawiamy najważniejsze z nich, a więcej szczegółowych analiz znajdziesz na portalu podatkiwdanii.dk.
-
Stawka podatku: Progresywna (do ponad 50%) dla osoby fizycznej vs. stała 22% CIT w spółce.
-
Złożoność księgowa: Relatywnie prosta dla osoby fizycznej (chyba że w VSO) vs. pełna księgowość i obowiązki sprawozdawcze dla spółki, w czym pomaga AJ Økonomi Og Regnskab.
-
Ochrona majątku: Brak oddzielenia majątku prywatnego od firmowego u osoby fizycznej vs. pełne oddzielenie i ograniczona odpowiedzialność w spółce ApS.
-
Elastyczność: Większa w przypadku osoby fizycznej vs. bardziej sformalizowane działanie w spółce, ale lepsze warunki do reinwestycji.
